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DOCUMENTOS

CONSIDERACIONES PREVIAS:

Desde Notaría Sansalvadó le indicamos los datos mínimos, que le solicitará el Notario, para otorgar cualquier tipo de escrituras o documentos notariales en nuestra notaría.


Cuando los otorgantes sean personas físicas, deberán aportar su documento nacional de identidad (DNI), pasaporte, tarjeta de residencia y, en su caso, su número de identificación de extranjeros (NIE), a fin de que el Notario pueda comprobar su identidad; además harán constar su estado civil y, en caso de estar casadas, su régimen económico matrimonial (esto último es especialmente importante en el caso de las compraventas, hipotecas, herencias y testamentos).

En caso que el otorgante sea una persona jurídica, deberá aportarse la copia auténtica o autorizada de la escritura de la constitución de la sociedad y, en su caso, de sus posteriores modificaciones, así como la escritura o documento auténtico que acredite las facultades y duración del cargo de su representante.


Los Notarios son funcionarios públicos a su servicio; el Notario le puede aconsejar la mejor opción.


ACTAS NOTARIALES

Si desea instar al Notario para dejar constancia de determinados hechos y/o circunstancias que el Notario presencie o le consten, en la Notaría le indicaremos la información necesaria para que el Notario pueda autorizar el Acta notarial que se adecúe mejor a sus necesidades (de presencia, de remisión de documentos por correo, de notificación y/o requerimiento, de exhibición de fotografías, cosas o documentos, de referencia, de notoriedad, de protocolización, de depósito, etc.).

PODERES

Información básica:
  • Si desea otorgar un poder (ya sea especial o general) deberá indicarnos cuáles son las facultades que quiere delegar (es decir, para qué necesita el poder) y los datos de identificación del o de los apoderados.
  • Existe una multitud de variantes de poder, tanto por lo que respecta al contenido de las facultades que se confieren (para comprar, vender, para aceptar o repudiar herencias o donaciones, para contraer matrimonio, para asistir a la Junta de una Sociedad, para pleitos, mercantil, etc.), como por lo que se refiere a otras cuestiones (pluralidad de poderdantes y/o apoderados, limitación temporal del poder, irrevocabilidad del poder, cláusula de autocontratación, de vigencia del poder ante una posible incapacitación, etc.). En cada caso, le indicaremos la información adicional que necesitamos.
  • Para otorgar un poder para pleitos, necesitaremos que nos indique quienes serán los abogados y/o procuradores a favor de quienes quiere otorgar el poder.
  • Tenga en cuenta además, que cuando el poder se otorga por una sociedad, y las facultades delegadas son generales, el poder deberá inscribirse en el Registro Mercantil.
  • Si lo que desea es revocar un poder previamente concedido, deberá indicarnos cuál es el poder que pretende revocar, para comunicarlo al Notario que tenga dicho poder en su protocolo.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO

Información básica:
  • Si desea elevar a público un documento o contrato privado (de compraventa, arras, arrendamiento, opción de compra, convenio regulador de los efectos de la nulidad del matrimonio, del divorcio o de la separación matrimonial de cónyuges, etc.), deberá facilitarnos previamente el documento privado de que se trate y los datos de identificación de los comparecientes.
  • Es de tener en cuenta que si el documento o contrato que eleva a público tributa, deberá liquidar el impuesto correspondiente.
  • En el supuesto de que alguna de las partes que en su día suscribió el contrato privado hubiera fallecido, consulte con la Notaría.

COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Información básica:
  • Título de propiedad (escritura pública, documento privado o adjudicación administrativa) de la finca urbana (vivienda unifamiliar, vivienda piso, vivienda de protección oficial, local comercial, plazas de garaje o parking, trastero, nave industrial, etc..) o rústica que se desea transmitir. Este documento nos permitirá obtener los datos necesarios para solicitar al Registro de la Propiedad la información registral de la finca y, comprobar su titularidad, descripción y estado de cargas
  • Es habitual, en el caso de los aparcamientos que exista una única finca registral y las diferentes plazas se configuren como participaciones indivisas del total local garaje. En este caso, sería conveniente aportar un plano de dicho local garaje sobre el que pueda delimitarse con claridad la plaza de que se trate con su superficie y lindes.
  • Es importante facilitar al Notario información detallada sobre las cargas y características urbanísticas que afecten al inmueble que se pretende transmitir (esto último es especialmente importante en el caso de terrenos y fincas rústicas).
  • Si existe alguna carga previa sobre la finca que se pretende transmitir, ya sea hipoteca, condición resolutoria, servidumbre, censo, embargo, afecciones fiscales, etc., en la Notaría le indicaremos el procedimiento a seguir en cada caso.
  • Último recibo de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este documento nos acredita el pago de este impuesto y, además, cuál es su referencia catastral, lo que nos permitirá obtener información catastral detallada sobre la finca y consultar telemáticamente en el Catastro si existen deudas en el pago del IBI.
  • Si la finca estuviera arrendada, el contrato de arrendamiento.
  • Si lo que se transmite es una vivienda, deberá aportarnos la cédula de habitabilidad vigente. La parte compradora puede exonerar a la parte vendedora de aportar la cédula de habitabilidad si se trata de una vivienda usada o preexistente que necesite ser rehabilitada para adquirir las condiciones de habitabilidad, o bien si la vivienda se adquiere para ser derribada.
  • Si el inmueble estuviera integrado dentro de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, es conveniente aportar un certificado que acredite que no hay deudas con la comunidad de propietarios, que podrá solicitar al Administrador de la comunidad de propietarios o a su Presidente y Secretario.
  • En caso de que el inmueble transmitido sea la vivienda habitual del vendedor, se requerirá el consentimiento del otro cónyuge o del otro miembro de la unión o pareja de hecho.
  • Precio de la compraventa especificando el momento en el que se paga (pagado con anterioridad, en el momento o pacto de pago aplazado) y la forma de pago (metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, transferencia bancaria, pagaré, etc..), que deberá documentarse.
  • Si es usted una persona física, es importante dar a conocer al Notario cualquier circunstancia particular que le afecte (minusvalía, edad inferior a treinta y dos años y la finca que adquiere constituirá su vivienda habitual, etc..), para que pueda asesorarle sobre las posibles reducciones fiscales que le puedan corresponder.
  • Finalmente, debe tener en cuenta que el comprador tiene derecho a elegir libremente el Notario que desee para formalizar la escritura de compraventa.
  • TRIBUTACIÓN: En general, las compraventas entre particulares están afectas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) y las ventas en las que el transmitente es una persona jurídica o sociedad, al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En cualquier caso, cuando se transmitan bienes inmuebles urbanos, el vendedor deberá pagar (salvo pacto en contrario) el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía municipal, en el Ayuntamiento correspondiente.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Información básica:
  • Datos de identificación de la persona o sociedad que insta la declaración de obra nueva.
  • Información necesaria o plano para poder describir correctamente la obra: número de plantas, superficie construida y útil por plantas, el total de metros cuadrados construidos y útiles, superficie de parcela ocupada, superficie de la parcela, número de viviendas, locales, oficinas, garajes, u otros elementos que tenga la obra que se declara y estado de la construcción (es decir si la obra está en construcción o terminada o si se trata de una obra nueva antigua).
  • Si se trata de una obra nueva en construcción o terminada, deberá aportarse la licencia municipal de obras y certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, en la escritura pública de obra nueva terminada o en el momento de realizar la oportuna Acta de finalización de obra en el caso de obra nueva en construcción, deberá aportarse la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad, el certificado de final de obra (librado por un técnico competente con su firma legitimada y debidamente visado por su colegio profesional), el libro del edificio y, si se trata de vivienda, la acreditación de la subscripción y vigencia del seguro decenal.
  • En el caso de obra nueva antigua, no se exige licencia de obras, aunque para poder acceder al Registro de la propiedad, deberá cumplir los siguientes requisitos: - Acreditar su antigüedad (mediante certificación catastral, certificación técnica, certificación del Ayuntamiento, o Acta de notoriedad). - Que la fecha de antigüedad sea anterior al plazo previsto por la Ley para la prescripción de la posible infracción urbanística en que hubieran incurrido los edificantes. - Que la descripción de la obra que conste en la Certificación catastral descriptiva y gráfica (que obtendremos directamente desde la Notaría) o certificación de técnico competente (debidamente visada y con la firma legitimada) que se protocolizará con la escritura, coincida con la realidad y con lo expuesto en la escritura de declaración de obra. - En caso de obras nuevas antiguas de viviendas (si no se trata de autopromotores individuales), que hayan terminado con posterioridad al 5 de mayo de 2000, deberán acreditar la constitución y vigencia del seguro decenal.
  • TRIBUTACIÓN: En general, la declaración de obra nueva tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1,20 por ciento del valor de la obra.

OTRAS OPERACIONES SOBRE FINCAS

Información básica:
  • Si desea agrupar dos o varias fincas registrales para formar una finca registral nueva o agregar una porción de finca a otra, necesitaremos información sobre dichas fincas (título de propiedad, referencia catastral, descripción, información gráfica o planos), para poder otorgar la oportuna escritura pública de agrupación o agregación de fincas.
  • Si desea efectuar la segregación de una porción de finca de manera que se separe una parte de una finca registral inscrita para formar otra finca registral nueva, o bien efectuar la división de una finca en dos o más porciones, formando dos o más fincas registrales nuevas, le solicitaremos además de lo anterior, la oportuna licencia municipal o certificado de innecesaridad de licencia. Es de tener en cuenta la indivisibilidad de la parcela determinada como mínima en cada planeamiento y, en el caso de fincas rústicas, sólo podrá practicarse la división o segregación cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
  • Si lo que desea es otorgar la división de una determinada finca en régimen de propiedad horizontal, en la Notaría le indicaremos la documentación y requisitos nesesarios para el supuesto en concreto.
  • Si lo que desea es adaptar la cabida de una finca que consta en el Registro de la Propiedad a la realidad, le asesoraremos en cada caso (exceso de cabida, disminución de cabida o rectificación de superficie) sobre la documentación que necesitaremos.

HIPOTECAS

Información básica:
  • Si tiene la intención de contratar una hipoteca (ya sea préstamo o crédito hipotecario, hipoteca inversa, hipoteca multidivisa, etc.) con una entidad financiera (caja de ahorros, banco, etc.), le pediremos los datos de dicha entidad. Nos pondremos en contacto con dicha entidad para que nos remitan la minuta, las condiciones pactadas y nos faciliten los datos de los apoderados que intervendrán en su representación, para poder redactar la correspondiente escritura. Además, necesitaremos los títulos de propiedad de la finca o fincas hipotecadas, el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), y cualquier otro dato o documentación que pudiere ser relevante
  • TRIBUTACIÓN: En general, los préstamos y créditos hipotecarios tributan por AJD, que grava el conjunto de la responsabilidad hipotecaria (capital, intereses, costas y gastos).

CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Información básica:

Cuando un préstamo o crédito hipotecario ha sido amortizado económicamente, se considera que dicho préstamo o crédito ha sido cancelado económica o administrativamente. No obstante, para que ello acceda al Registro de la Propiedad, será necesario otorgar una escritura pública de cancelación del préstamo o crédito hipotecario, en la que los apoderados del Banco o Caja de que se trate harán constar que el préstamo o crédito han sido totalmente amortizados, dándose por pagados y solicitando la cancelación registral de la hipoteca.

  • Nota simple informativa registral de la finca que grava la hipoteca o datos suficientes para poder obtenerla desde la Notaría.
  • Datos de la hipoteca que se pretende cancelar.
  • Certificado de la entidad bancaria de cancelación administrativa o económica de la hipoteca.
  • Datos de la entidad bancaria para poder conocer los apoderados que otorgaran la escritura de cancelación de hipoteca.
  • En caso de cancelación de hipoteca por caducidad, consultar con la Notaría.
  • TRIBUTACIÓN: En general, la cancelación de hipoteca no tributa, ya que se beneficia de la exención fiscal de AJD.
  • SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN DE HIPOTECAS

  • Si lo que desea es cambiar de entidad financiera su préstamo hipotecario para obtener mejores condiciones, estaríamos ante una subrogación de acreedor. Otro supuesto, es el de subrogación de deudor, que se produciría por ejemplo en el caso de que el comprador de una finca que se encuentre gravada con una hipoteca, decida continuar con esa hipoteca que subscribió en su día el vendedor. Finalmente, hablamos de novación modificativa cuando por acuerdo de la entidad acreedora y el/los deudor/es, se modifican las condiciones de una hipoteca. En la Notaría le indicaremos la información/documentación que necesitamos para formalizar estas operaciones.
  • PÓLIZAS

    Información básica:

    Para poder intervenir un aval, una póliza de leasing, de renting, de préstamo o de crédito, de pignoración de acciones, de participaciones sociales, de fondos de inversión o de valores mobiliarios, deberán facilitarnos los datos de la entidad bancaria con la que hayan contratado la misma para recabar la información necesaria.

    CONSTITUCIÓN DE SOCIEDADES

    Información básica:

  • Indicar cuál es la forma social que queremos constituir (sociedad Anónima o Limitada, sociedad profesional, etc.).
  • Indicar cuál es la denominación social escogida, junto con un certificado del Registro Mercantil Central, acreditativo de que no existe otra sociedad con ese nombre. Este certificado lo puede solicitar personalmente o puede hacerlo la Notaría a través de los medios telemáticos habilitados.
  • Indicar cuál será su capital social (3.000 euros, como mínimo, para las sociedades de responsabilidad limitada, y 60.000 euros, como mínimo, para las sociedades anónimas) y si su aportación será dineraria (en este caso, se requerirá certificado bancario del depósito del dinero en cuenta abierta a nombre de la propia sociedad y en fecha no anterior a más de dos meses a la de la escritura) o no dineraria (en este caso, se requerirá la documentación necesaria para su descripción y, en el caso de ser una sociedad anónima, un informe de un experto independiente)
  • Indicar cuál será la actividad a la que se va dedicar la sociedad, para poder determinar su objeto social.
  • Indicar cuál será el domicilio social.
  • Indicar cuál será el sistema de administración de la sociedad (Administrador único, dos o más Administradores solidarios, dos o más Administradores mancomunados o un Consejo de Administración), y la identidad de sus miembros.
  • Indicar quiénes serán los socios de la sociedad y el número de participaciones o acciones que cada uno de ellos suscribirá.
  • Los Estatutos sociales, que podrá redactar directamente o el Notario por usted con la información que le facilite
  • TRIBUTACIÓN: En general, la constitución de una sociedad está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por Operaciones societarias.
  • Es de tener en cuenta, además, que, con posterioridad a la constitución de la sociedad, deberá solicitar ante la Agencia Estatal de Administración Tributaria el Código de Identificación Fiscal (CIF), así como realizar la declaración censal de comienzo de actividad.
  • COMPRAVENTA DE ACCIONES y PARTICIPACIONES SOCIALES

    Información básica:
  • Datos de identificación de la parte compradora y vendedora (nombre, DNI-NIF, domicilio, estado civil con indicación en su caso del régimen económico matrimonial, domicilio y profesión). Y en el supuesto que el vendedor y/o el comprador, sea una persona jurídica o sociedad, necesitaremos también los datos de identificación de dicha sociedad, así como el cargo de la persona física que lo representa, mediante la aportación de las oportunas copias auténticas de las escrituras que lo acrediten.
  • Título de propiedad original de las acciones o participaciones sociales que se pretenden transmitir.
  • Copia de la escritura de constitución y de la escritura en la que consten los Estatutos vigentes de la sociedad, para poder comprobar si existe alguna limitación estatutaria para la transmisión (en este caso, le informaremos si se requiere complementariamente un certificado de la Administración de la sociedad que acredite que se han cumplido las condiciones estatutarias y/o que se ha producido la renuncia de los otros socios a su derecho de adquisición preferente).
  • Informar sobre el valor nominal de las participaciones o acciones, de su estado de cargas, precio y forma de pago.
  • Es de tener en cuenta que no podrán transmitirse participaciones sociales, hasta que la constitución de la sociedad o, en su caso, el aumento de capital, consten inscritos en el Registro Mercantil.
  • TRIBUTACIÓN: En general, las compraventas de participaciones sociales no tributan, ya que se benefician de la exención fiscal de ITP y AJD de la Ley del Mercado de Valores, siempre y cuando no se encuentren en ninguno de los supuestos excepcionales previstos en la propia Ley.
  • ACTOS SOCIETARIOS

    Para elevar a público los acuerdos sociales de una determinada compañía, como pueden ser, entre otros, el cese y/o nombramiento de cargos, el traslado del domicilio social, la modificación del objeto social, el cambio de denominación, la modificación de los Estatutos sociales, el aumento o disminución del capital social, la transformación de la sociedad, etc., puede contactar directamente con la Notaría y le informaremos sobre los requisitos y documentación exigida en cada caso.

    TESTAMENTOS

    Información básica:

    Para poder otorgar su testamento, que el derecho civil catalán permite que ordene con amplísima libertad, necesitaremos que nos indique cuál es su voluntad y su situación familiar, así como sus datos personales y su DNI.

    Es de tener en cuenta que, a parte de las cláusulas habituales, los padres que ostenten la patria potestad, pueden nombrar tutor o tutores para sus hijos menores de edad o mayores de edad incapacitados, y/o pueden nombrar un administrador especial para los bienes que dejen a sus hijos.

    DECLARACIÓN DE HEREDEROS

    Cualquier persona con interés legítimo podrá instar a un Notario del lugar dónde el causante tuviera su último domicilio, para que otorgue, el Acta de declaración de herederos abintestato (únicamente para el caso de que los herederos sean descendientes, ascendientes o cónyuge del causante, en los demás supuestos, deberá hacerse vía judicial).

    Información básica:
    • Certificado de defunción.
    • Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, acreditativo de que no existe testamento. Este documento, lo puede solicitar personalmente o a través de la Notaría.
    • Certificado de empadronamiento del causante.
    • Acreditar la situación familiar del causante, mediante la aportación del Libro de familia, certificados del Registro Civil, sentencia de separación o divorcio, o cualquier otro documento que acredite el parentesco y estado civil del causante.
    • Datos de los herederos y de las dos personas, sin interés directo en la declaración, que deben comparecer como testigos en el momento del otorgamiento del Acta de declaración de herederos abintestato, como conocedores de los hechos que la motivan.

    HERENCIAS

    Información básica
    • Certificado de defunción.
    • Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad. Este documento, que puede solicitar personalmente o a través de la Notaría, nos permitirá conocer si existe o no testamento.
    • En caso de existir testamento, deberá aportarse copia auténtica o autorizada del mismo, que podrá solicitar directamente o a través del Notario que esté preparando la escritura de herencia.
    • En caso de no existir testamento, cualquier persona con interés legítimo podrá instar a un Notario del lugar dónde el causante tuviera su último domicilio, para que otorgue, con la presencia de dos testigos, el Acta de declaración de herederos abintestato (únicamente para el caso de que los herederos sean descendientes, ascendientes o cónyuge del causante, en los demás supuestos, deberá hacerse vía judicial).
    • Certificado de empadronamiento del causante.
    • Para realizar el inventario y valoración de los bienes inmuebles que integran la herencia, deberán aportarse los títulos de propiedad, los últimos recibos de pago del IBI, e informar sobre su estado de cargas y/o arrendamientos.
    • Para poder inventariar y valorar las cuentas, depósitos, fondos de inversión, valores, etc.., deberá aportarse certificado librado por la entidad bancaria correspondiente, acreditativo del saldo o valor existente a la fecha de la defunción del causante y de su titularidad.
    • En caso de que el causante tuviera acciones o participaciones en alguna sociedad, deberán aportarse los títulos de propiedad o un certificado del órgano de administración de aquélla sociedad, que acredite su titularidad y valor.
    • En caso de que el causante tuviera un vehículo, deberá aportar su ficha técnica.
    • En caso de que el causante tuviera suscrito algún seguro de vida, se requerirá certificación de la entidad correspondiente. Para conocer de la existencia de seguros de vida, se solicitará, directamente o a través de la Notaría, un certificado al Registro de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.
    • Facturas de última enfermedad, entierro y funeral.
    • Documentos que acrediten deudas pendientes al tiempo del fallecimiento del causante, para poder deducirlas de la herencia.
    • Cualquier otro documento que pueda ser relevante para la acreditación de los bienes que integran la herencia o para la liquidación del Impuesto de Sucesiones.

    DOCUMENTO DE VOLUNTADES ANTICIPADAS

    Información básica
  • Este documento, conocido popularmente como “testamento vital”, permite a una persona dejar las instrucciones que desee para la realización de actos o tratamientos médicos, en el supuesto en que se encuentre en una situación en que no pueda decidir por sí misma. Asimismo, le permite designar a la persona o personas, que en su sustitución, deberán recibir la información sobre su salud y decidir sobre los actos o tratamientos médicos que deban realizarle. En este documento podrá también dejar instrucciones relativas a la donación de sus órganos, o de su cuerpo, forma de entierro o de incineración.
  • AUTOTUTELA

    Información básica
  • Este documento, permite a una persona, con plena capacidad de obrar, nombrar o excluir a una o más personas para que ejerza/n los cargos tutelares (tutor, curador, etc), para el caso de que sea declarada incapaz. En este documento podrá incluir disposiciones relativas al funcionamiento y al régimen de protección que pueda ser adecuado, especialmente por lo que respecta al cuidado de su persona.
  • PAREJA ESTABLE

    Información básica
  • Si desea acreditar la existencia de una relación de pareja estable o bien acreditar la extinción de una relación de pareja estable, podrá hacerlo mediante el otorgamiento de la oportuna escritura pública. En la Notaría le indicaremos los datos e información que necesitamos para otorgarla.
  • Tenga en cuenta que no pueden constituir pareja estable los menores de edad no emancipados, las personas relacionadas por parentesco en línea recta o colateral hasta el segundo grado, las personas casadas y no separadas de hecho, y las personas que convivan en pareja con una tercera persona.
  • TESTIMONIOS

    Información básica:

    Si desea que el Notario realice un testimonio por exhibición, popularmente conocido como fotocopia compulsada, de manera que dé fe de que la fotocopia por él obtenida en papel timbrado notarial es idéntica a su original, le pediremos que nos exhiba el documento auténtico en cuestión.

    Si lo que desea es que el Notario realice un testimonio de legitimación de firmas, es decir, que dé fe de que la firma existente en un determinado documento es la de una persona determinada, será necesario que la firma en cuestión haya sido puesta ante el Notario, o el reconocimiento hecho por parte del firmante ante el Notario o bien que dicha firma sea conocida por el Notario.

    Es de tener en cuenta que no todos los documentos privados pueden ser objeto de testimonio o de legitimación de firmas (no podrán serlo cuando exista la obligación de que los actos en ellos contenidos consten en documento público o bien cuando no se hayan cumplido las obligaciones fiscales, en su caso).

    COPIAS AUTÉNTICAS o AUTORIZADAS, o SIMPLES

    Información básica:

    Si desea solicitar una copia auténtica o autorizada, o simple, de un documento que obre en el protocolo del Notario o en el protocolo a su cargo, deberá tener interés legítimo. En cada caso, le indicaremos qué documentación o requisitos son necesarios para acreditar dicho interés legítimo.